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5問免除講習を受けた場合の試験当日
あまり記憶にないけれど、試験の申し込みの時に「5問免除講習受講予定」と記載した気がする。
試験当日講義の終了証持っていった方がいいのかな…。
ちなみに免除されるのは最後の5問で範囲は決まっていないらしい。
試験時間は5問免除でも変わらずに120分。
なぜサブリース業者に借地借家法が適用されるのか
宅建を勉強しているときから最大の謎…。
業者より、知識のないオーナーのほうが立場弱くない？
CH.1 業者・賃貸住宅業務管理士
管理業者の責務
いかなる契約形態を選択するか、知見に基づく判断が必要。
管理業法
適用対象者は特定転貸事業者に限定されず勧誘者も含まれる。
家賃等を管理する口座と業者の固有財産の口座を分けて管理する。（家賃等の口座はひとまとまりでよい。）
管理業務
貸主のために維持保全にかかる契約の締結、媒介、取次（業者が当事者）、代理を行う。
借主の募集は代理・媒介、賃料の収受は代理、維持管理は委託。
業務管理者が監督
①重説 ②契約書 ③家賃 ④帳簿 ⑤定期報告 ⑥秘密保持 ⑦クレーム ⑧国土大臣の定める事項
登録
令和３年６月１５日以降１年間は、以前から賃貸住宅管理業を営んでいるものは１年に限り登録しなくても業務可能。
賃貸不動産をとりまく社会的状況
全部委託管理のほうが一部委託より多い。
業者の合併
消滅した方の役員が30日以内に大臣へ廃業届を出す。登録は合併の瞬間に消滅。
廃業でも廃業した瞬間に登録失効。
誰から依頼を受けるか
賃貸住宅管理業：貸主から貸室・共用部の委託
マンション管理業：管理組合から区分所有建物の共用部分を委託
ビル管理業：投資案件の場合は定期報告も賃貸住宅管理業よりシビアになる
管理受託契約とサブリース契約の数
サブリースのほうが圧倒的に多い。
国土交通大臣の改善措置
5年以内の違反行為に対してのみ。
定期報告
①期間 ②実施状況 ③クレーム
電話での報告は不可。（重説はOK）
契約書
委託者の地位の移転の場合で、承継する特約があった場合でも新たに契約書を出すことが望ましい。
称号の変更だけでは交付不要。
契約の同一性を保ったまま形式的以外の変更をする場合は変更箇所について書面を交付すればOK。
サブリースの契約書と管理受託契約書を一緒にしてしまってもOK。
サブリース契約の重説
行法施行前に締結された契約を行法施行後に更新する場合、変更がなければ重説不要。
ほかの建物ですでにサブリース契約をしていて、今回の建物の契約の内容が全く同じ内容ものであっても重説必要。
サブリース契約の契約書
売却によってオーナーが変わる場合は契約書を新オーナーに出すことが望ましい。
契約書と締結時書面は「遅滞なく」交付。「同時」でなくてよい。
サブリース契約
親族への賃貸は除かれる。
民泊OK。
契約が終了した場合は賃貸人は転借人の賃貸人の地位を当然に承継するため、敷金も引き継がれる。
修繕費用はオーナー負担。
サブリース業者は賃貸住宅管理業の登録を受けていなくてもOK。
財産状況
サブリース業者は財産状況の書類を備え置き閲覧させる必要がある。（説明は不要。）
標識
標識は現物を店に。ネット掲載のみは不可。
勧誘者
不特定多数に向けた広告の中で特定の事業者のサブリース契約の内容を具体的に伝えたに過ぎないものも勧誘者に含まれる。
土地統計調査
平成３０年は平成２５年から０．１％空き家率上昇。
登記
最初の建物登記：表題登記
所有権の登記：保存の登記
基準価格
都道府県、7/1。
公示地価
国土交通省、1/1。
CH.2 実務
破産法
貸主が破産した場合、借主は敷金が配当されないように管財人に預託（預かってもらう）を請求できる。
借主が破産したら破産管財人は借主の賃貸借契約を解除できる。
賃貸住宅管理業法 重要事項説明
①会社名 ②賃貸住宅 ③実施方法 ④報酬 5⃣報酬以外の水道代 6⃣再委託 ⑦免責 ⑧報告 ⑨期間 ⑩周知 ⑪解除
特定転貸借 重要事項説明（重説）
①会社名 ②賃貸住宅 ③実施方法 ④家賃（敷金含む） ❺費用分担 ❻損害賠償の予定または違約金 ⑦免責 ⑧維持保全 ⑨期間 ⑩周知 ⑪更新・解除 ⓬転借人の資格 ⓭終了時の権利承継 ⓮借地借家法
人の死に関するガイドライン
おおむね3年以内は告知義務あり（その間に入居、退去があっても。共用部も含む。）
社会に与えたインパクトが大きい場合は3年過ぎても義務あり。
隣接住戸での死については告知義務なし。
強制執行
公正証書で作成した賃貸借契約書で強制執行できるのは金銭の支払いについてのみ。
債務名義と執行分の２つが必要。
賃貸住宅着工統計
R5 貸家前年比0.3%減。
不当表示防止法
面積1㎡未満は切り捨て。
宅建業法
管理業者は賃借人の募集不可。
民事訴訟法
支払い督促は債務者の住所地の簡易裁判所へ→借主異議申し立てなし→貸主「仮執行宣言を付した支払い督促」→借主異議申し立てなし→確定判決と同一効果発生。
参考テキスト：TAC株式会社,2024年度版みんなが欲しかった！賃貸不動産経営管理士の過去問題集,TAC株式会社出版事業部,2024年5月
民事執行法
即時和解（起訴前の和解）の和解調書で強制執行可能。（債務名義になる）
未払い賃料を支払うことの内容の判決書では「建物明け渡し」の強制執行は不可。
明け渡しを命じる判決が出ても、強制執行によらなければ室内立ち入り、残置物の処分はできない。
原状回復ガイドライン
エアコンの内部洗浄は貸主負担。
クリーニングは経過年数考慮なし。
クロス（耐用年数6年）で6万円かかった場合、新築から3年後に入居時50％の段階でスタートしていたら、1万/年の負担で残り分を負担する。
借主の故意過失による修繕に対しても経過年数を考慮する。
喫煙で居室全体のクロスがヤニで変色した場合の居室全体のクリーニング費用は借主負担。
水垢、カビでも借主が手入れを怠った場合は善管注意義務違反により借主が原状回復費用負担。
経過年数を超えた設備を借主が故意過失で破損した場合は、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担する。
管理員と火災
現場にいれば、現場→通報。
現場にいなければ、通報→現場。
畳表
消耗品。
鍵
| ディスクシリンダー | ピッキング被害多い |
| ロータリー（U９）シリンダー | 最も普及 |
| ディンプルシリンダー | 表面にくぼみ（ディンプル） |
蛇口からの漏水
アウトソーシングしやすいが緊急性の高い業務。
借主の募集
自転車による所要時間は、道路距離と通常要する時間を記載。
アウトソーシング
ゴミ置き場の使用方法の管理はソフト面の管理。
住生活基本計画
家賃低廉化の推進。
整備・情報開示の促進。
新築住宅の建設促進はない。
賃貸不動産をとりまく社会状況
平成３０年住宅・土地統計調査：賃貸用空き家半数超え。
令和５年貸家は０．３％減。
CH.3 法令
普通建物賃貸借契約
中途解約特約OK。ただし正当事由は必要。
借主の破産では解除不可。
法廷更新の場合、新しい契約は同一性のある契約となる。
賃料減額請求
交渉→調停→訴訟（民事訴訟法）
修繕義務
借主の承諾を得て転貸した場合は転貸人が修繕義務を負う。
敷金
敷金は賃貸借契約とは別個の契約なので賃貸借契約は継続したまま敷金の返金可能。（判例）
借主に対して充当について通知等の意思表示不要。
更新
1年前から6か月前までに正当自由ありで通知していても、賃借人が終了後に使用し続けることに対して異議を述べない場合は法定更新される。
法定更新の場合は、期間を除き同一性のある契約。
更新にかかる業務は管理業務には含まれない。
約定
契約終了後明け渡さなかった場合は賃料2倍払う、はOK。
対抗要件
借主が対抗要件を備えている場合、貸主の地位の移転には登記が必要。（それまでは賃料請求不可）
判例
賃貸人に契約が成立することの強い信頼を与えるに至ったにも関わらず、合意直前で賃借人予定者が理由なく翻意した場合、賃借人予定者は不法行為（損害賠償）責任を負うことがある。
敷地代
建物賃貸借契約は敷地まで含んでの契約なので敷地代を別途もらえない、
借地借家法
定期建物賃貸借
電磁的記録でもOK。
賃貸期間の上限なし。（普通借地権も上限なし。）
通常の定期建物賃貸借契約は解約時に正当事由が不要だが、中途解約特約がある場合は正当事由が必要になる。
「契約に先立って更新がないことを説明を受けた」ことの記載は契約書には不要だが、契約書に更新拒絶条項の記載は必要。
更新後は再度保証契約の締結が必要。（期間の定めのある普通建物賃貸借は引き継がれる。※法定更新ではない）
1年前から6か月前までに通知をしなければ終了を対抗できないのであって、再契約されるわけではない。
再契約の際は再度重説必要。
転貸借
転貸借が期間満了、解約申し入れにより終了する場合、現賃貸人は転借人（実際に借りてる人）に通知しなければ終了を対抗できない。通知後6か月経過で契約終了。定期建物賃貸借契約の期間満了にも適用される。
管理業者は賃貸人の代理ではなく、自らが転貸人となって第三者に転貸することになる。
転貸借も諾成契約。
借主が貸主の承諾を得ずに第三者に転貸した場合は使用開始した段階で解除
使用貸借契約
借主の死亡で終了するが、貸主の死亡では終了しない。
諾成契約。
期限の上限なし。
貸主の死亡で終了しない。
民法
賃貸借契約
賃貸人の義務
賃貸人の地位が第三者に移転した場合、保証契約も随伴性を伴って移動するが、賃借人の地位の移動では随伴性はおこらない。
賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕義務を負わない。
期間内解約条項
期間の定めのある建物賃貸借契約で設定可能。
自力救済
自力救済：契約書に1か月以内に退去しない場合は鍵交換。1か月以上不在の場合は遺留品について所有権放棄。
借主の承諾がとれていればOK。（念書など）
委任
委任は諾成契約。
委任者と受任者は対等な立場であり、受任者は委任者から指揮命令を受ける関係ではない。
委任契約は委託者もしくは受託者の死亡、破産、または受託者の後見開始で終了（委任者の後見開始では終了しない）。委託者の相続人は「委託者が死亡しても契約が終了しない」特約がなければ委託者の地位を相続できない。
報酬は後払いが原則。
委託者の所有権が移動する場合、いったん契約を終了させ、新たに移動先の第三者と管理受託契約を結ぶ必要がある。
請負
詐欺
詐欺による意思表示の取り消しは善意無過失の第三者に対抗できない。
解除
撤回不可。口頭可。
修繕義務
仕事の完成と報酬の支払いは同時。
貸主の過失により賃貸建物が全部滅失した場合、貸主は修繕義務を負わない。
弁済
費用→利息→元本。
供託により債務不履行と賃料支払い義務の両方を免れる。
契約の成立
黙示的でもOK。
賃借人の死亡による終了の特約
正当事由なしとして無効。
管理受託契約
委任（準委任含む）と請負の混合契約。（建物の修繕が準委任、請負、または二つの混合契約になる。）
契約時に貸主への説明は不要。
被担保債権
担保となる債権のこと。（例：住宅ローンを組んだ場合の土地や建物。）
賃料等
滞納賃料の充当の優先順位：①合意 ②借主指定 ③貸主指定 ④民法
解除
債務不履行に対する解除の前には催告が必要だが、著しく困難とさせる不信行為があった場合（例：知長期間の賃料滞納）、または債務者が履行を拒絶する意思を明確に表示したときは催告なしでOK。ただし相手への到達が必要。必ずしも内容証明郵便でなくてもよいが、実務上は内容証明郵便が使用される。
解除権に条件を付した催告Kも有効。例：「期間内に支払がない場合はこの催告をもって契約解除する。」
共有
保存行為
現状維持（窓ガラスの交換など）は単独で実行可能。
管理行為
利用（3年を超えない賃貸借）・改良（賃料増額請求）は過半数で可能。
保証契約
電磁的でもOK。法人も可能。
令和２年４月１日以前に保証契約を締結し、改正民法以降に賃貸借契約を更新した場合、極度額を定めなくてもよい。
相続
賃借人死亡で相続人がいても、同居の内縁者は明け渡し拒否可能。
貸主死亡で相続人が複数いる場合、遺産分割協議までの賃料は相続財産ではなく相続分に応じて取得する。
債権
債権（賃料の請求権など）は知った時から5年、権利を行使できるときから10年で消滅。
契約不適合
知った時から1年。①追完 ②報酬減額 ③損害賠償 ④契約解除
住宅宿泊事業
居室5を超える家主居住型および（and）協議の家主不在型は管理業者に委託しなければならない。
賃貸借標準契約書
共用部の維持管理に必要な水道光熱費は借主負担。
居住のみを目的。
賃貸人からの途中解約条項はなし。
受託契約が終了したときは、新しい受託業者に全部渡すのではなく、いったん委託者に全部返却する。
特定賃貸借標準契約書
「特定賃貸借」って言葉分かりにくくない？「転貸」じゃダメなのかな？
借主からの報告に家賃の収納状況はない。また書面でなくてもOK。
フリーレント（賃料免責）期間の設定もOK。
一定期間経過するまで借主（サブリ業者）から解約できないことが望ましい。
民泊なら明示。
賃借人は敷金を自己の財産と分別して管理。
公営住宅法
賃借人死亡時に同居していた者は事業主体の承認を得て居住し続けることが可能。相続人は事業主体の承認を得られない場合は承継できないことがある。
個人情報保護法
要配慮個人情報を取得した場合は、あらかじめ公表している場合を除き、本人に通知と同意が必要。→要配慮個人情報のみ同意が必要。
人の生命の保護のために緊急を要する場合は利用目的の明示不要。
生存する個人についてのみ保護。
×「広く一般」→〇「生存する個人」
設備の維持保全業務
準委任、請負 or 準委任と請負の混合契約のどれかにあたる。
終身建物賃貸借契約
増額、減額特約排除可能。
住宅セーフティネット法
入居を拒まないものの範囲を制限可能。
土地工作物責任
１次的には占有者が責任を負う。
CH.4 建物・設備
建築基準法
建蔽率
住居系 30-80％
商業系 60-80％
工業系 30-80％
避難規定
居室から直通階段への距離：準耐火建築物50m以下、それ以外30m以下。
６階以上の階で居室がある場合地上までの２つ以上の直通階段がいる。（床面積関係なし。）１００㎡超え（耐火は２００㎡超え）なら床面積関係なしに地上までの２つ以上の直通階段がいる。ただし１００㎡以下（耐火は２００㎡以下）and バルコニーがあれば１つでOK。
避難経路の幅
100㎡超えの居室のある階：片側居室 120cm以上
：両側居室 160cm以上
階段の幅、路面、蹴上
幅：直上階が200㎡超え…120cm以上 それ以外…75cm以上
路面：直上階が200㎡超え…24cm以上
蹴上：直上階が200㎡超え…20cm以下
通路
屋外への出口、避難経路から道路までの通路：150cm以上
屋上階段：90cm
建物の「主要構造部」
柱、床、壁、はり、屋根または階段。
特定建築物定期調査
所有者に報告義務があるが、所有者と管理者が別の場合は管理者に報告義務あり。
特定建築物である共同住宅は３年ごとに報告必要。
特定建築物と特殊建築物について
「特殊建築物」は建築基準法で定められる。
「特定建築物」は建築基準法以外でも使用される言葉だが、建築基準法で使用される場合は「定期調査」の項で使用される。なお「定期調査」の項に関してだけ「特殊建築物」と「特定建築物」が一緒の意味で使用される。
非常用侵入口
3階以上で高さが31m以下なら必要。ただし縦横100cm以上or横75cm×高さ120cm以上の窓が10mごとにあれば非常用侵入口の設置は不要。31m超えの建物は非常用エレベーターがいる。
検査
自家用電気工作物（マンション内にある変電設備とか）の設置者は使用開始前に経済産業大臣に届け出必要。（電気事業法）
簡易専用水道の設置者は年に1回以上検査を受け保健所等に報告しなければならない。
浄化槽の点検報告は知事。
点検
タイル貼り外壁は接着張り工法を含めて10年ごとに全面打診必要。
傾斜屋根は１０年前後で表面補修が必要。
給水・給湯
給水
さや管ヘッダー方式はタコ足状に分配。同時に２か所以上で使用しても水量の変動が少ない。
加圧ポンプ式：水道管→貯水槽→加圧ポンプ
圧力タンク式：水道管→貯水槽→加圧ポンプ→圧力タンク
直結直圧方式：水道管から直接給水。受水槽は使用しない。
クロスコネクション：飲用水の配管が飲用水以外の系統の配管と直接接続されている。
給湯
引用給湯方式（局所給湯）：台所に設置するガス瞬間湯沸かし器など。
中央（セントラル）給湯方式：建物の屋上や地下の機械室に熱源機器と貯水タンクを設け各所へ配る。
部屋内中央式：マンションの壁掛け給湯器など。
引用：＜宿泊施設オーナー様向け＞瞬間式電気温水器と局所給湯でコストカット。メンテナンスコスト軽減しませんか？ | 株式会社日本イトミック
消防法
不特定多数が出入りする店舗など…特定用途防火対象物
共同住宅…非特定用途防火対象物
賃貸住宅でも５０人以上収容の場合は防火管理者の設置必要。
電気設備
漏電遮断器落ちた→ブレーカー戻す→再度停電発生→その回路を切って業者を呼ぶ
排水
二重トラップ禁止。
特殊継手排水方式：接続機器（トイレとか流しとか）が比較的少ない集合住宅やホテルに使用される
非サイホン式トラップのわんトラップが洗濯機の防水パンに使用される。
換気設備
第1種機械換気…両方機械（居室の熱交換型換気設備）
第2種機械換気…吸気が機械
第3種機械換気…排気が機械（台所、浴室、便所）
基礎
ベタ：広い面積が基礎
布：柱の下に独立して基礎
耐震構造
制震構造は搭状建物の風揺れ対策に有効。
耐震診断
努力義務。
応急危険度判定
地方公共団体の要請で行う。
CH.5 支援
相続税
法定相続分
配偶者1/2 子1/2
配偶者2/3 親1/3
配偶者3/4 兄弟1/4
相続時精算課税制度
贈与時の評価額で相続税を計算。
借家権割合
全国一律30％
貸付事業用宅地
200㎡まで評価額50％減。
小規模宅地の特例
330㎡まで80％減。
サービス付き高齢者向け住宅
状況把握と生活相談。
減価償却
建物はすべて定額法。
回収不能
貸し倒れのこと。
プロパティマネジメント会社
投資家、アセットマネージャーから委託を受ける。
計画策定等の調査・提案が求められる。
不動産鑑定評価基準
PMフィー（管理業にかかる経費）は経費として計上可能。
不動産証券化
特定目的会社（SPC：Special Purpose Company)が賃料収入を投資家へ配当。
初めに不動産ありき：流動化型
初めにお金ありき：ファンド型
ノンリコースローン：債務者の総財産には遡及せず（取り立てせず）、特定の事業や資産から生ずるキャッシュフローのみを返済原資とする借入のこと。
ペーパーカンパニーが器（ビークル）として中心的役割を果たす。
テッド（負債）による投資はエクイティ（資本）に優先する。
固定資産税
新築は120㎡まで5年間1/2。
借家人賠償責任保険
火災保険の特約として加入する。
消費税
事務所、店舗、1か月未満の住宅の賃料は課税。
インボイス制度が適用になった事業者は令和8年9月30日まで消費税額が2割とできる。
所得税
特例
賃貸住宅と自宅を併用する不動産を売却した場合、事業用と居住用の譲渡所得特例の併用ができる。
修繕費
①60万未満 or ②前年末取得価額の10％以下
不動産所得
事業的規模であっても不動産所得になる。
青色申告
青色申告で赤字になった場合翌年以降３年繰り越し控除可能。翌年以降は白色でもOK。
住民税
一律10％の比例税率。
保守主義の原則
企業の財政に不利な影響を及ぼす可能性がある場合にはこれに備えて健全な会計処理をしなければならない。
